传统地产开发模式是产业园区最基础也最广泛的运营方式。这种模式下，开发商角色类似“产业房东”，核心是通过建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营，获取开发利润。其本质与住宅地产开发相近，因此成为众多资本进入产业地产领域的首选模式。

（1）代表企业：联东U谷是这一模式的典型代表，专注服务中小制造企业，在全国40多个城市运营超过210个产业园区，引进企业超过11000家。其产品形态以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等。

（2）运作机制：

结合地方政府产业规划及区域主导产业特点，在园区内发展区域支柱产业；聚合上下游产业集群，重点发展产业链上游研发和下游营销环节；通过与政府协议拿地获取工业用地，进行配套建设并解决招商难题；搭建服务平台，为企业提供标准化物业、特色增值及个性化定制服务。

（3）盈利模式：

物业出售：快速回笼资金，国内开发商物业出售比例普遍偏高；物业出租：获取稳定现金流和长期增值收益，尤其适用于产权分割受限区域；增值服务：通过提供人力资源、金融投资、科技信息等专业化服务开拓利润空间。

产业综合开发模式超越了传统地产开发范畴，开发商除一二级开发外，更深度参与产业规划、服务与导入等环节。这种模式通常采用PPP模式实施，适用于规模广、周期长、资源整合要求高的产业新城项目。

（1）代表企业：招商局蛇口工业区控股股份有限公司。招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。截至2024年底，招商蛇口资产总额8603.09亿元，业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超过千万客户。

（2）运作机制：

采用“政府主导+企业操盘”PPP模式，政府负责土地一级开发和配套基础设施建设，招商蛇口承担产业规划、招商及运营，合作期12年；

成立项目公司，其中政府持股20%，招商蛇口持股80%，整合招商、运营、配套服支持务等全产业链资源。

（3）盈利模式：

土地增值收益：通过产业导入提升区域土地价值，分享二级开发溢价；

产业服务收费：为入驻企业提供检验检测、供应链金融等服务；

政府补贴：按绩效考核获得产业发展专项补贴。

专业服务运营模式代表了产业园区向轻资产转型的重要方向。开发商从重资产开发中抽离，专注于提供规划、招商、物业、企业外包等专业增值服务，实现从“开发商”向“服务商”的角色转变。

（1）代表企业：亿达中国是集园区开发、园区运营、工程建设等业务于一体的综合性集团化企业。秉承“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，已在全国二十余个城市先后开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、郑州亿达科技新城、长沙亿达中建智慧科技中心、重庆亿达创智广场、北京中关村壹号等50余个产业园项目。

（2）运作机制：

将园区开发和运营职能剥离，专注于招商运营、物业管理、增值服务等轻资产业务；

提供全产业链解决方案，涵盖产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务；

通过“轻重并举、以轻带重、以重促轻”策略规避新市场风险。

（3）盈利模式：

轻资产服务收益：通过园区管理咨询、招商代理、运营服务等获取服务费；

增值服务收入：提供人才招聘、政策咨询、技术支持等高附加值服务；

品牌溢价收益：输出成熟品牌和管理体系，获取品牌溢价；

“产业+投资”模式颠覆了传统园区运营逻辑，开发商不再满足于当“房东”，更进一步成为“股东”，通过对园区企业进行投资入股，分享企业成长红利。

（1）代表企业：张江高科是这一模式的引领者，提出“科技投行”战略，打造新型产业地产营运商、高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”角色。2024年公司营业收入为19.83亿元，投资收益为2.11亿元。

（2）运作机制：

建立从天使、VC、PE到并购的全阶段投资布局；

采用直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资；

打造“房东+股东”双轮驱动模式，实现以物业销售为主体，企业服务和高科技投资为两翼的业务结构。

（3）盈利模式：

产业园基础收益：通过土地出让、物业租售获得传统收入；

股权投资回报：企业成长上市或并购后获得资本增值；

基金管理收入：作为GP获取管理费和业绩提成。

“并购+退出”模式是国际资本运作的成熟路径，专注于产业地产的价值重塑与资本循环。投资方通过基金募集资金，收购被低估的物业资产，经运营提升后通过多种金融工具退出。

（1）代表企业：黑石集团是全球此模式的典范，其房地产基金首次遵循“买入-修复-卖出”核心策略：通过买入破发的物业资产，通过财务杠杆或者其他市值炒作手段，将标的价格抬高，再择机分拆上市或整体出售。如伦敦奇斯威克园区项目。

（2）运作机制：

收购有潜力、被低估的核心物业资产；

解决物业核心问题，改善管理水平，提升运营能力；

待物业产生稳定现金流时，通过出售、ABS、REITs等方式资本化退出；

完成资本循环进入下一轮投资。

（3）盈利模式：

物业租赁收益：运营期间通过提升出租率获取稳定现金流；

资产增值收益：通过运营提升实现资产价值重估，获取溢价收益；

资本运作收益：通过REITs等工具实现资产证券化，加速资本回收。

产业运营服务模式适合拥有丰富产业资源的投资机构和产业集团。运营商利用自身产业资源满足地方政府招商引资需求，进行创业空间或产业基地的运营管理。

（1）代表企业：力合科创是该模式的代表，重点布局高新科技领域，在国内建立8个创新基地、15个孵化器，并与研究院在欧美设立海外创新中心。

（2）运作机制：

地方政府提供低价或免费物业；

运营商以加速器、孵化器或众创空间名义招募企业入驻；

构建产业生态圈，促进企业协同发展；

拓展模式可延伸至产业园的全面开发、建设和运营。

（3）盈利模式：

租金差价收益：获取政府优惠物业与市场租金间的价差；

产业服务收入：提供孵化、融资、培训等产业服务收费；

政府补贴奖励：基于招商引资成效获得政府奖励。

表1 六大主流运营模式特点

产业园区的六大主流运营模式涵盖了从传统地产开发、产业综合开发，到专业服务运营、“产业+投资”“并购+退出”及产业运营服务等不同路径。这些模式各有优劣，共同构成了产业园区运营的基础体系。而随着产业发展需求的升级和市场环境的变化，传统模式渐显局限，创新运营模式不断涌现，我们将进一步探讨“对赌式招商”“Pre-REITs+REITs、资本闭环”“轻资产品牌输出”等创新模式方式如何为产业园区运营带来新的活力。

对赌式招商是近年来兴起的创新型园区招商模式，其核心在于政府与企业签订绩效协议，将政策扶持与企业产出指标绑定，形成双向约束与激励。

（1）机制特点：

条件性政策支持：政府提供土地、厂房等资源支持，但以企业达成特定指标为前提；

分阶段目标考核：设置不同时间节点的考核目标，如税收、投资强度等；

双向约束机制：企业未达标需退还优惠，政府未履约需补偿。

（2）典型案例：

上海特斯拉超过级工厂：上海政府以市场价1/10提供土地，特斯拉承诺2023年起年纳税22.3亿元，且5年投入140.8亿元资本支出。协议促使工厂一年内实现量产，2020年Model 3销量突破11万辆。

松江泗泾镇5G基地：镇政府提供厂房和办公场所，基地承诺不同阶段税收目标。2020-2021年达标可获租金补贴，2022-2023年达标可获更高补贴，未完成则取消优惠。

（3）实施成效：江西萍乡经开区采用此模式后，对连续两年税收未达要求70%的企业予以清退，清退时按原价收回土地，固定资产按投入成本加利息收回，企业还需返还已获优惠。该机制显著提升了园区企业质量，淘汰了低效产能。

Pre-REITs与公募REITs共同构成了产业园区“培育-成熟-退出”的完整资本闭环，成为存量时代园区资本运作的创新引擎。

（1）Pre-REITs：培育期资产的金融孵化器

Pre-REITs针对尚未达到REITs上市标准的培育期资产，通过私募资本介入和专业运营提升，为公募REITs孵化合格资产。

① 典型案例：广州润慧科技园在2019年投入运营后，2022年被中金Pre-REITs基金收购。此时项目出租率超过90%但运营仅3年，需通过专业运营提升资产价值以符合REITs发行条件。

② 运作特点：

投资机构：私募基金、险资、产业资本等专业投资者；

运营主体：专业产业运营商负责资产提升；

退出路径：公募REITs上市、大宗交易或原始权益人回购。

（2）公募REITs：成熟资产的资本化通道

公募REITs要求资产进入成熟运营阶段，具备持续稳定现金流（如分红率≥4%）。

① 国内实践：张江光大园REIT、苏州工业园REIT等成为首批上市产业园REITs。

② 核心要求：

成熟运营期：一般要求3年以上稳定运营；

持续盈利能力：净现金流分派率不低于4%；

资产规模：首次发行净值≥10亿元。

（3）协同价值：

对政府/开发商：Pre-REITs盘活存量资产，REITs提供长期资本通道；

对投资者：Pre-REITs布局高成长资产，REITs配置稳健收益组合；

资本循环：形成“培育-退出-再投资”的产融闭环。

轻资产品牌输出模式是成熟运营商实现规模扩张与品牌溢价的重要路径，尤其适合存量园区的改造提升。

（1）企生活集团实践：

聚焦深圳及大湾区，运营34个产业园区，管理面积500万㎡；

平均出租率达97%，远超过行业平均水平；

经典项目1970科技小镇改造投入1亿元，入驻企业1000余家，年税收4.5亿，总产值超过50亿元。

（2）核心能力构建：

产业规划研究能力：精准定位园区产业方向；

产业载体运管能力：提升空间使用效能；

产业资本投资能力：构建产业金融支持体系；

产业实体经营能力：深度参与产业培育。

（3）服务创新：

构建“GALAXY+商务运营服务体系”（如星河World）；

涵盖创新金融、政策咨询、技术人才、培训教育等全方位服务；

表2 三大创新运营模式特点

不同发展阶段、不同类型的产业园区应基于自身特点选择适配的运营模式，并随发展阶段动态调整：

（1）新建大型产业园区：适合采用产业综合开发模式（PPP），如招商蛇口开发的产业新城，通过政企协作实现产城融合。

（2）存量老旧园区改造：可采用轻资产品牌输出模式，如深圳1970科技小镇由企生活集团改造运营，实现从旧厂房到高产值园区的蜕变。

（3）高科技产业园区：适用“产业+投资”模式，借鉴张江高科“房东+股东”双轮驱动，分享企业成长红利。

（4）培育期园区资本运作：可引入Pre-REITs基金，如广州润慧科技园由中金Pre-REITs基金收购培育，为REITs上市铺路。

（5）成熟稳定收益园区：通过公募REITs实现资产证券化，如张江光大园REIT成为首批上市产业园REITs。

产业园区运营模式正经历深刻变革，未来将呈现三大趋势：

（1）数字化深度赋能运营：利用物联网、大数据、人工智能等技术，构建智慧园区管理平台，实现设施管理、企业服务、产业协同的数字化升级。深圳天安云谷通过数字化平台提升运营效率，年产值突破1500亿元。

（2）专业化分工更加明晰：形成“投资商-开发商-运营商”的产业分工链条，各类主体聚焦核心能力。如黑石等资本方专注投资，联东U谷等专注开发，亿达中国等专注运营。

（3）政策支持持续深化：2024年7月，国家发展改革委发布关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知，进一步明确了包括产业园区在内的基础设施REITs项目审核内容，优化推荐程序，提升基础设施REITs制度化、标准化、规范化水平，标志着基础设施REITs从试点进入常态化发行新阶段。

编辑 | 么大为

审核 | 朱东海